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快三投注網關於《海口市物業管理辦法》公開征求意見的通知
2019-10-01 來源: 快三投注網 【字體:   打印

    為了增強立法的公開性和透明度,提高立法質量,現將海口市住建局送市政府審議並經我局法律審查後形成的《海口市物業管理辦法(草案征求意見稿)予以公布,廣泛征求社會各界意見。有關單位和個人可以在2019年927日前,通過以下方式提出意見:

    1.通過信函方式寄至:海口市秀英區長濱一路海口市政府第二辦公區16號樓北樓一層快三投注網立法,郵編570135。

    2.通過電子郵件發送至:gaom@haikou.gov.cn。

 

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    2019年917   

 

海口市物業管理辦法

(草案征求意見稿)

 

第一章 總則

第一條【立法宗旨】為了規範物業管理活動,維護業主、物業使用人、物業服務企業的合法權益,營造和諧、安全、文明的生活和工作環境,根據《物業管理條例》《海南經濟特區物業管理條例》等法律、法規,結合本市實際,製定本辦法。

第二條【適用範圍】本辦法適用於本市行政區域內的物業管理及相關監督管理活動。

本辦法所稱物業管理,是指業主通過選聘物業服務企業,由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定,對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理,維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序的活動。

第三條【政府職責】市人民政府應當將物業服務納入現代服務業發展規劃、社區建設和社區管理體係,建立和完善社會化、市場化的物業管理機製,鼓勵采用新技術、新方法提高物業管理和服務水平。

第四條主管部門】市住房和城鄉建設行政主管部門負責全市物業管理活動的監督管理。區住房和城鄉建設行政主管部門負責本轄區物業管理活動的監督管理。

區住房和城鄉建設行政主管部門可以委托本轄區的住房保障機構負責物業管理的具體工作。

第五條【街道辦事處、鎮人民政府職責】街道辦事處、鎮人民政府履行下列工作職責:

(一)協助物業管理主管部門對物業管理活動進行管理、監督和指導。

(二)指導和監督本轄區業主大會、業主委員會的設立;

)負責業主委員會的備案;

)調解處理本轄區物業管理糾紛;

)法律、法規和規章規定的其他職責。

街道辦事處、鎮人民政府應當配備專職的物業管理工作人員,所需經費納入本級財政預算。

居(村)民委員會應當協助街道辦事處、鎮人民政府做好轄區物業管理相關工作。

第六條其他相關行政主管部門】自然資源和規劃、應急、市場監督管理、生態環境、公安、城市管理行政執法等行政主管部門應當按照各自職責,共同做好物業管理的相關工作。

 

第二章 業主大會和業主委員會

第七條【業主】符合下列情形,依法登記或者根據物權法等有關法律規定取得建築物專有部分所有權的人,應當認定為業主: 

(一)房地產權利證書或者不動產登記簿記載的所有權人;

(二)尚未依法辦理所有權登記,但基於買賣、贈與等旨在轉移所有權的法律行為已經合法占有建築物專有部分的人;

(三)因人民法院、仲裁委員會的生效法律文書或者人民政府的征收決定等取得建築物專有部分所有權的人;

(四)因繼承或者受遺贈取得建築物專有部分所有權的人;

(五)因合法建造等事實行為取得建築物專有部分所有權的人;

(六)其他符合法律、法規規定的。

第八條【業主權利義務的依據】業主在物業管理活動中的權利、義務按照法律、法規的規定和管理規約或者臨時管理規約、物業服務合同的約定執行,但不得以放棄權利為由不履行義務。

第九條【首次業主大會籌備組】業主應當按照《海南經濟特區物業管理條例》規定,向街道辦事處、鎮人民政府申請成立首次業主大會籌備組(以下簡稱籌備組)。

街道辦事處、鎮人民政府收到申請後,應當組織業主推薦籌備組中的業主代表。

籌備組人數應當為七至十五人的單數,其中業主代表人數不低於籌備組總人數的一半,物業所在地街道辦事處、鎮人民政府代表一人、居(村)民委員會代表一人、建設單位代表一人。籌備組組長由街道辦事處、鎮人民政府代表擔任。

建設單位已注銷、吊銷或者未派員參加的,視為棄權。

第十條【首次業主大會籌備組】籌備組成員名單經街道辦事處、鎮人民政府審核後,應當在物業管理區域內公示。

業主對籌備組成員有異議的,應當自公之日起七日內以書麵形式向街道辦事處、鎮人民政府提出。街道辦事處、鎮人民政府應當自收到書麵意見之日起十日內完成審查。

籌備組成員名單公示期滿,業主無異議或者異議不成立的,街道辦事處、鎮人民政府應當公告籌備組成員名單。籌備組自公告之日起正式成立。

第十一條【業主信息】籌備組可以通過街道辦事處、鎮人民政府要求建設單位及時報送業主名冊、房屋及建築物麵積清冊等籌備首次業主大會會議所需的文件資料。

第十二條【籌備組會議】籌備組會議可以由籌備組組長本人或者書麵委托籌備組其他成員召集和主持。籌備組組長不召集籌備組會議的,經1/3以上籌備組成員同意,可以由會議發起人組織召開籌備組會議。

籌備組會議應當有過半數籌備組成員出席,作出的決定必須經全體籌備組成員半數以上同意。籌備組成員不能委托代理人參加會議。籌備組會議應當製作書麵記錄,並經參會成員簽字確認。

第十三條【業主大會表決方式】業主大會會議的表決可以采用集體討論、書麵征求意見或者電子投票形式。采用電子投票形式表決的,應當通過市住房和城鄉建設行政主管部門提供的物業管理電子投票係統。

業主大會會議的表決結果應當在物業管理區域內顯著位置公示十五日。公示內容應當包括業主的房號、業主對表決事項讚同、反對、棄權的意見。 

未按照前款規定公示業主大會會議表決結果的,物業所在地的街道辦事處、鎮人民政府可以責令限期公示。   

第十【業主大會會議】業主不能參加業主大會會議的,可以通過出具授權委托書,委托代理人參加。授權委托書應當載明委托事項、委托權限、期限及雙方聯係方式。受委托人投票時,應當出示授權委托書、委托人和受委托人的身份證明。

第十【業主委員會】業主委員會由業主大會會議選舉產生,由五至十一人單數組成,每屆任期三至五年,委員可以連選連任,具體人數、任期由業主大會議事規則確定。

業主委員會委員候選人由業主推薦或者自薦。鼓勵黨員業主通過法定程序成為業主委員會委員。

業主委員會可以實行等額選舉或者差額選舉方式。具體選舉方式以及差額選舉的比例由業主大會議事規則確定。

第十【備案】業主委員會應當自選舉產生之日起三十日內按照《海南經濟特區物業管理條例》規定向街道辦事處、鎮人民政府備案,並可以依法向公安機關申請刻製業主委員會印章。

業主委員會應當將備案情況告知物業服務企業,並向全體業主公布業主委員會成員名單、管理規約和業主大會議事規則。

備案事項發生變更的,業主委員會應當自變更之日起三十日內向原備案機關辦理變更手續。

第十【資料公開】業主委員會應當向全體業主公布下列情況和資料,接受業主監督:

(一)管理規約、業主大會議事規則;

(二)業主大會和業主委員會的決定;

(三)物業服務合同;

(四)占用業主共有的道路或者其他場地用於停放汽車車位的情況;

(五)物業共用部位、共用設施設備的使用和收益情況;

(六)業主大會和業主委員會工作經費的收支情況;

(七)業主委員會委員的姓名、職務等信息;

(八)其他應當向業主公開的情況和資料。

業主委員會未按款的規定公布、更新相關情況和資料的,街道辦事處、鎮人民政府應當責令業主委員會限期公布,並通告全體業主。

第十【業主委員會會議】業主委員會會議由主任召集和主持。主任因故不能履行職責的,由副主任召集和主持。

業主委員會會議應當有過半數的委員出席,委員具有同等表決權,作出的決定必須經全體委員半數以上同意。業主委員會委員不能委托代理人參加會議。

業主委員會會議應當製作書麵記錄,並經參會的委員簽字確認。

第十【業主委員會委員】業主委員會委員不得接受物業服務企業提供的物業服務費、停車費減免以及其他物質、現金等利益。

 

第三章 物業管理服務

第二十條【前期物業管理】住宅及同一物業管理區域內非住宅的建設單位,應當通過招投標方式選聘物業服務企業。

符合下列情形之一的,經市住房和城鄉建設行政主管部門批準,可以采用協議方式選聘物業服務企業:

(一)在一個管理區域內,總建築麵積低於三萬平方米的物業;

(二)公開招標的投標人少於三人的。

鼓勵非住宅物業通過招投標的方式選聘物業服務企業。

第二十【物業服務合同備案】 業主委員會應當與業主大會選聘或者續聘的物業服務企業簽訂物業服務合同。

物業服務合同生效之日起三十日內,業主委員會應當會同物業服務企業向物業所在地的區住房和城鄉建設行政管理部門提交以下資料辦理備案:

(一)業主大會的決定;

(二)物業服務合同。

第二十【物業服務公開】物業服務企業應當將下列信息在物業管理區域內的顯著位置予以公示並及時更新:

(一)物業服務企業的營業執照、各項物業項目負責人的聯係方式、物業服務投訴電話;

(二)物業服務內容、服務標準、收費項目、收費標準、收費方式等;

(三)電梯、消防、監控等專項設施設備的日常維修保養單位的名稱、聯係方式、維保方案和應急處置方案等;

(四)房屋裝飾裝修及使用過程中的安全注意事項;

物業服務企業未按前款規定公示信息的,業主可以報告街道辦事處、鎮人民政府協調處理。

第二十【物業服務企業義務】物業服務企業應當按照相關規定協助政府有關部門做好物業管理區域內治安秩序維護、消防安全管理、房屋出租管理、環境衛生、生活垃圾分類、住宅裝飾裝修、安全事故預防等有關工作。

第二十物業收費】業主未按照約定交納物業服務費用、公共水電分攤費用的,物業服務企業可以通過上門催交、在物業管理區域內顯著位置公示等形式,督促其限期交納;拒不交納的,物業服務企業可以依法申請仲裁或者提起訴訟。

二十五【物業服務】物業服務企業不得以部分業主拖欠物業服務費為由減少服務內容或者降低服務質量。

物業服務企業為業主或者物業使用人提供物業服務合同以外的專項服務的,收費標準由雙方另行約定。物業服務合同明確約定,或者未經業主同意,物業服務企業自行提供的其他服務,不得向業主收取費用。

第二十【物業服務企業退出】前期物業管理期間,物業服務企業要求提前解除合同的,應提前90日通過在物業管理區域內顯著位置公示的方式告知業主,並書麵告知街道辦事處、鎮人民政府。

符合首次業主大會成立條件的,街道辦事處、鎮人民政府應當及時組織業主成立業主大會,由業主大會選聘新的物業服務企業;首次業主大會未能成立的,由建設單位依法選聘物業服務企業。

第二十【代收水電費用追繳】 供水、供電、供氣、通信、有線電視等專業經營單位尚未實現抄表到戶的,可以委托物業服務企業代收有關費用。物業服務企業退出物業管理區域時已代收費用但未向專業經營服務單位清繳的費用,有關單位應當按相關約定向物業服務企業追繳,不得因未清繳費用而停止向用戶提供服務。

【老舊住宅小區管理】 未聘請物業服務企業的老舊住宅小區,由住宅小區內的全體業主共同承擔管理責任。

對無單位或者主管部門、無物業服務企業、無業主委員會或者業主自治管理的住宅小區,由街道辦事處、鄉鎮人民政府指導小區成立業主委員會聘請物業服務企業,或者成立業主自治管理組織聘請專職保潔人員對小區公共場所的衛生進行管理,所需費用由全體業主共同承擔。

 

第四章 物業的使用與維護

【裝修施工作業監督】業主裝飾裝修房屋,應當遵守房屋裝飾裝修和房屋安全使用的規定、臨時管理規約或者管理規約,並告知物業服務企業和業主委員會。

物業服務企業應當書麵告知業主房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項,並對房屋裝飾裝修施工進行現場監督。物業服務企業不得向業主指派裝飾裝修企業或者強行推銷裝飾裝修材料。

因住宅裝飾裝修造成物業共用部位、共用設施設備損壞的,業主、物業使用人應當及時修複;造成損失的,應當依法承擔賠償責任。

第三十條【禁止行為】物業管理區域內禁止下列行為:

(一)擅自改變房屋承重結構、主體結構,擴大承重牆上原有的門窗尺寸;

(二)將沒有防水要求的房間或者陽台改為衛生間、廚房;

(三)未經批準搭建建築物、構築物或者擅自改變房屋外立麵;

(四)擅自占用、挖掘物業管理區域內道路、場地,損害業主共同利益;

(五)任意棄置垃圾、排放汙水、製造噪音、高空拋物或者露天焚燒雜物等影響環境和居住安全的行為;

(六)違反規定飼養犬隻等動物;

(七)法律、法規、臨時管理規約和管理規約禁止的其他行為。

違反前款規定的,物業服務企業應當及時進行勸阻、製止,並向相關主管部門和業主委員會報告,相關主管部門應當依法進行處理。業主委員會有權依照法律、法規以及管理規約,要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、恢複原狀、賠償損失。

第三十【長期停放車輛】物業管理區域內長期停放且不繳納停車費用的車輛,物業服務企業經書麵告知後,產權人或管理人拒不處理的,物業服務企業可以請求公安交通部門依法處理或者向人民法院提起訴訟。

第三十【協助義務】物業服務企業進行物業維護、修繕、裝修監督等工作時,業主或者物業使用人應當提供方便。

供水、供電、供氣、通信等專業經營單位因維護、修繕或者設置管線等,需要進入物業管理區域或者使用業主專有部分時,物業服務企業、業主委員會和業主等應當予以配合。

 

第五章 監督管理

第三十【投拆舉報】相關單位和個人對有關物業管理的違法違規行為,有權進行投訴或者舉報。

有關行政主管部門在接到投訴、舉報後應當登記,屬於本部門職權範圍的事項,應當受理,並在五個工作日內予以回複;不屬於本部門職權範圍的事項,應當及時移交給有權部門,接受移交部門對管轄權有異議的,由市、區人民政府指定管轄。

第三十【管理培訓】市、區住房和城鄉建設行政主管部門應當加強對街道辦事處、鎮人民政府的物業管理工作人員和業主委員會成員的培訓,提高物業管理水平,所需經費列入同級人民政府財政預算。

第三十【信用管理】市住房和城鄉建設行政主管部門應當建立業主、物業服務企業信用體係,完善業主、物業服務企業信用信息的采集、記錄和交換共享機製,強化信用信息的公開、公示和應用。

 

第六章 附則

三十六條【解釋權】本辦法的具體適用問題由海口市人民政府負責解釋。

條【施行】本辦法自      日起施行。

 




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